ANTECEDENTES
- Mediante escritura de 15 de febrero de 2024, una copropietaria vendió su tercio indiviso de una vivienda a los otros dos copropietarios.
- El precio pactado se dividió en dos partes:
- Un importe fijo, pagadero al otorgamiento de la escritura.
- Un importe determinable, a calcularse cuando se produjera una futura enajenación del inmueble.
- El procedimiento pactado para fijar ese precio diferido incluía:
- Restar del valor futuro de la propiedad (determinado por venta o tasación) los costes, impuestos y gastos actualizados mediante el IPC.
- En caso de desacuerdo, el precio sería fijado por la Fundación Signum, y en su defecto, por un árbitro designado por el Colegio Notarial de Madrid.
- El registrador denegó la inscripción alegando que el precio no era ni determinado ni determinable, como exige el artículo 1445 CC.
- El notario recurrió la calificación, invocando el artículo 1447 CC, que permite dejar la fijación del precio al arbitrio de persona determinada.
Resolución de 12 de marzo de 2025
La DGSJyFP estima el recurso y revoca la calificación negativa del registrador. El registrador entiende que el precio no era ni determinado ni determinable, ya que su fijación quedaba supeditada a una circunstancia futura e incierta —una eventual enajenación del inmueble—, y a variables económicas (valor de mercado, costes, IPC) no concretadas en el momento de la compraventa. Desde su perspectiva, la indeterminación de cuándo y cómo se produciría esa venta, así como el hecho de que la fórmula dependía de múltiples factores externos, impedía cumplir con el requisito del «precio cierto» exigido por los artículos 1445 y 1447 del Código Civil para la validez del contrato y su inscripción registral.
Frente a esta interpretación restrictiva, la Dirección General adopta un enfoque más flexible y funcional. Recuerda que el artículo 1447 CC permite expresamente que el precio pueda ser fijado por una persona determinada, sin necesidad de que esta actúe como árbitro en sentido procesal, sino como tercero neutral designado por las partes para fijar el precio según criterios objetivos.
Además, subraya que el mecanismo pactado en la escritura para calcular el precio es completo, claro y autosuficiente: se vincula a una referencia objetiva (valor de mercado en el momento de la futura venta), prevé la deducción de costes actualizados mediante el IPC, establece un plazo máximo (diez años), y prevé la intervención de un tercero imparcial —la Fundación Signum o, en su defecto, un árbitro notarial— si las partes discrepan.
Por tanto, no se trata de un precio librado al arbitrio de una de las partes, que sería contrario al 1256 CC, ni de un acuerdo indeterminado que exija un nuevo pacto para fijar su cuantía. Es un esquema negocial autónomo que, aunque ligado a un hecho futuro, permite desde el momento del otorgamiento identificar los elementos necesarios para su determinación. Así, la DGSJyFP concluye que el precio cumple con el estándar de certeza exigido por la ley y es plenamente inscribible.
Principales conclusiones
Esta resolución refuerza la validez de esquemas complejos de fijación del precio en contratos de compraventa, siempre que se basen en métodos objetivos y verificables, incluso si su ejecución queda diferida a un momento posterior. Se consolida así una línea interpretativa favorable a la operatividad de compraventas con componentes variables o dependientes de hechos futuros, particularmente útil en contextos de copropiedades o pactos escalonados.
Para la práctica notarial y registral, este criterio habilita el uso de fórmulas flexibles de pago diferido, siempre que incluyan garantías de determinabilidad autónoma y no supongan una renuncia a la exigencia estructural del precio como elemento esencial del contrato.
