La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJyFP) de 26 de marzo de 2025 revoca la negativa del registrador a inscribir una hipoteca constituida por una sociedad a favor de una sociedad de garantía recíproca (SGR) para asegurar el reembolso de un aval. La Dirección General aclara que este tipo de garantía, ligada a un contrato de afianzamiento correctamente identificado, cumple con los principios registrales de especialidad y accesoriedad, incluso si cubre obligaciones futuras o subordinadas.
HECHOS
- El 5 de noviembre de 2024, Aguardiente Inversiones, S.L. constituyó una hipoteca de máximo a favor de Avalcanarias, S.G.R.
- La hipoteca garantizaba el contrato de afianzamiento suscrito ese mismo día, por el que Avalcanarias actuaba como avalista de una financiación concedida por Banco Santander al socio partícipe.
- El objeto garantizado incluía:
- El coste del aval (comisiones, gastos y remuneración).
- Las cantidades que Avalcanarias pudiera pagar como consecuencia del aval prestado.
- El registrador denegó la inscripción por entender que:
- No se delimitaban claramente las obligaciones garantizadas.
- La escritura infringía los principios de especialidad, accesoriedad y rogación.
- La póliza contenía previsiones que podían generar ambigüedad respecto al crédito asegurado.
Resolución de la Dirección General
La DGSJyFP considera que la escritura delimita con suficiente claridad la obligación garantizada: el reembolso del aval por parte del deudor y el coste vinculado a dicha operación. Se trata de un crédito cierto aunque todavía condicionado, perfectamente identificable desde el momento de la firma del contrato de afianzamiento.
La Dirección rechaza que exista infracción del principio de especialidad, ya que el objeto y alcance de la hipoteca aparecen claramente definidos y vinculados a una relación jurídica concreta. También descarta vulneración del principio de accesoriedad: aunque el crédito garantizado pueda ser futuro o eventual (según si el aval se ejecuta), está claramente conectado con una obligación real y no arbitraria.
Asimismo, aclara que el hecho de que la póliza incluya cláusulas referidas a garantías personales u otras condiciones no afecta a la validez de la hipoteca, que está limitada a los conceptos expresamente recogidos en la escritura.
Conclusión
La resolución refuerza la posibilidad de constituir hipoteca en favor del fiador (incluidas las sociedades de garantía recíproca) para asegurar el crédito que le nace frente al deudor si tiene que pagar en su lugar. Aunque ese crédito sea futuro y condicionado, la relación contractual está claramente determinado. Se trata de una resolución relevante para la financiación empresarial garantizada con avales de SGR, y confirma la seguridad jurídica de este tipo de estructuras cuando la relación subyacente está bien definida y documentada.
