El Tribunal Supremo reconoce el derecho del acreedor titular de una segunda hipoteca, aunque garantice deuda ajena, a cobrarse con el remanente del precio obtenido por la venta del bien hipotecado en un concurso, una vez satisfecha la hipoteca preferente.
Antecedentes
- INDEMA era titular de una finca sobre la que constituyó dos hipotecas a favor de Elkargi S.G.R.: (i) Una primera en garantía de deuda propia. (ii) Una segunda, posterior y de mayor importe, en garantía de deuda ajena (de Muebles Odín, S.A.), actuando INDEMA como hipotecante no deudor.
- Ambas hipotecas constaban inscritas en el Registro de la Propiedad.
- En el marco del concurso de INDEMA, la finca se vendió por 196.000 euros, satisfaciéndose solo el importe garantizado por la primera hipoteca (131.134,55 euros).
- Elkargi reclamó el cobro del remanente en virtud de la segunda hipoteca.
Fundamento de la decisión
El Tribunal Supremo confirma el criterio de la Audiencia Provincial de Logroño y desestima el recurso de casación interpuesto por la administración concursal:
- Reconocimiento del derecho del acreedor hipotecario posterior: El Supremo recuerda que el hipotecante no deudor no asume una obligación personal frente al acreedor, sino que limita su responsabilidad al bien hipotecado. Por ello, el acreedor garantizado no tiene que figurar en la lista de acreedores del concurso. Su derecho deriva de la garantía real inscrita y se mantiene al margen del reconocimiento concursal.
- Eficacia de la hipoteca pese a su omisión en el inventario: La ausencia de referencia a la hipoteca en el inventario del concurso no elimina la eficacia del derecho real. El Supremo subraya que el inventario no tiene efectos constitutivos y que su función es informativa, sin que la falta de impugnación afecte a la validez de las cargas registrales.
- Proyección de la garantía sobre el remanente: Conforme a la doctrina consolidada, cuando una hipoteca de rango inferior se ve purgada por la realización de una hipoteca preferente, su garantía se extiende al sobrante del precio obtenido. El acreedor posterior mantiene su prioridad hasta el límite de la cobertura hipotecaria, incluso si la venta del bien se produce mediante adjudicación directa dentro del procedimiento concursal.
- Neutralidad del plan de liquidación y del auto de venta: El hecho de que el plan de liquidación no recogiera la existencia de la segunda hipoteca ni que su titular formulase oposición expresa no supone renuncia a sus derechos. La cancelación registral no impide la aplicación del principio de subrogación real cuando la hipoteca estaba previamente inscrita y el titular no ha dado su consentimiento a la extinción de su garantía.
