La Dirección General se pronuncia sobre la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad una cláusula de compensación incluida en un préstamo hipotecario destinado a financiar la adquisición de vivienda habitual. El recurso plantea si este tipo de pactos, habituales en la práctica bancaria, pueden desplegar efectos frente a terceros mediante su acceso registral.
ANTECEDENTES
- Se suscribió una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en la que se incorporaba una cláusula de compensación por la que el banco podía aplicar unilateralmente cualquier saldo acreedor existente a nombre del prestatario al pago de la deuda garantizada.
- La registradora denegó la inscripción por considerar que se trataba de un pacto carente de trascendencia real y, por tanto, ininscribible. Alegó además su posible carácter abusivo.
- El notario recurrente defendió la inscribibilidad de la cláusula, considerando que la misma es clara, no abusiva y ha sido admitida por el Tribunal Supremo.
Resolución de 15 de julio de 2025
La DGSJyFP confirmó la calificación negativa de la registradora de la Propiedad de Oviedo y mantuvo la exclusión de la cláusula de compensación. En su decisión, desarrolla su razonamiento en torno a cuatro líneas argumentales:
- Naturaleza jurídica de la cláusula: La estipulación de compensación de créditos constituye un pacto de naturaleza estrictamente obligacional entre acreedor y deudor. Carece, sin embargo, de trascendencia real, por lo que su eficacia se limita al ámbito inter partes y no puede proyectarse erga omnes a través del Registro de la Propiedad.
- Principio de especialidad registral: Solo son inscribibles aquellas estipulaciones que configuran, modifican o extinguen derechos reales. La cláusula de compensación no incide sobre el contenido del derecho real de hipoteca y, por tanto, resulta ajena al folio registral.
- Control preventivo de abusividad: El registrador debe denegar el acceso registral a cláusulas contrarias a normas imperativas o declaradas abusivas. En este caso, la Dirección General considera que la cláusula tiene una redacción clara y más precisa que otras anuladas previamente, lo que descarta su carácter abusivo, pero no altera su naturaleza obligacional ni justifica su inscripción.
- Ámbito de eficacia: La exclusión registral no afecta a la validez contractual de la cláusula, que sigue siendo plenamente operativa entre las partes. Sin embargo, al no ser inscribible, carece de publicidad registral y no es oponible frente a terceros.
La resolución refuerza la función del Registro de la Propiedad como instrumento de seguridad jurídica preventiva y delimita qué pactos pueden desplegar eficacia general. La inscripción se reserva a derechos reales con trascendencia erga omnes, quedando fuera los pactos accesorios de naturaleza puramente obligacional.
