La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJyFP) se pronuncia en su resolución de 14 de diciembre de 2023 sobre una compleja estructura de opción de compra de una finca que el Registro de la Propiedad recalifica como préstamo con pacto comisorio y deniega la inscripción.
HECHOS
- Un empresario concede una opción de compra sobre una finca. Las partes fijan el precio de compraventa en 605.000 euros.
- El propietario había adquirido el inmueble un año antes por 1.600.000 euros, y estaba tasado en 1.000.000 euros. Recibió un préstamo garantizado con una hipoteca sobre la finca cuya responsabilidad hipotecaria asciende a 695.500 euros. El préstamo fue concedido por una empresa cuyo administrador era también administrador del optante.
- El precio de la opción se fijó en 600.000 euros.
- Las partes pactan que si el concedente obtiene un comprador dentro de un determinado plazo que esté dispuesto a adquirir el inmueble por un precio superior a los 605.000 euros pactados, el concedente podrá dejar sin efecto la opción de compra entregando al optante 695.000 euros (los 600.000 euros entregados como precio de la opción y 95.000 euros como penalización).
- Si transcurrido el plazo en el que el concedente puede dejar sin efecto la opción, ésta continúa en vigor, el optante podrá ejercitar la opción de compra abonando la diferencia entre el precio de compra (605.000 euros) y el precio de opción (600.000 euros), esto es, 5.000 euros.
- El Registro de la Propiedad decide no inscribir la opción de compra por varios motivos.
- Se deja el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, prohibido por el artículo 1256 CC.
- La opción queda configurada como un pacto comisorio, prohibido en términos generales en el ordenamiento jurídico.
- La DGSJyFP revoca la calificación defectuosa e inscribe la opción
Resolución de 14 de diciembre de 2023
La resolución de la DGSJyFP analiza la validez de la estructura de un contrato de opción de compra configurado de un modo atípico y que puede colisionar con determinados preceptos.
El Registro de la Propiedad decidió no inscribir la opción de compra al considerar que no es una verdadera opción de compra sino un contrato de préstamo concedido por el optante al concedente por importe de 600.000 euros más un 15,92% de interés, que asciende a 95.500 euros anuales (importe que además coincide con la responsabilidad hipotecaria).
En garantía de la devolución del préstamo se entrega la finca sobre la que recae la opción de compra, ya que si el concedente no paga los 695.500 euros, el optante sólo tiene que pagar 5.000 euros. Tratándose de una finca tasada en más de 1.000.000 euros, dice el Registro que “resulta impensable el no ejercicio de la opción, es decir, que por 5.000 euros (…) no se queden con un chalet tasado en 1.022.394,95 euros, perdiendo además los 600.000 euros entregados” como precio de opción de compra. Por tanto entiende que el “impago determina de forma automática la apropiación de la finca” por el optante.
El cumplimiento del contrato no puede quedar al arbitrio de una de las partes
El artículo 1256 del Código Civil (CC) establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de los contratantes. En el caso analizado, el concedente puede dejar sin efecto la opción en cualquier momento dentro del plazo fijado mediante el pago de 695.000 euros, sin ni siquiera acreditar la obtención de otro comprador que supere el precio pactado.
En su calificación, el Registro de la Propiedad sostiene que esta configuración del derecho de opción de compra no se ajusta al modelo típico que permite su acceso al Registro como derecho real inscribible al estar sometido a una condición resolutoria (no pactada expresamente pero se desprende de la documentación) que depende por completo de la voluntad del concedente, que pueden libremente revocar su consentimiento y dejar sin efecto la opción, y por tanto, el derecho real.
La DGSJyFP, sin embargo, considera que la opción de compra puede entenderse sujeta a una condición suspensiva, consistente en encontrar dentro del plazo fijado un comprador que pague mejor precio por la finca. Se analizan las figuras de condición suspensiva puramente potestativas, que serán nulas porque sólo dependen de la voluntad del contratante, y las condiciones suspensivas mixtas, o simplemente potestativas, en las que también dependen de la producción de un hecho incierto. La DGSJyFP entiende que la opción de compra analizada no se articula como una condición puramente potestativa, sino que estamos en el ámbito de una condición potestativa y permitida por el ordenamiento jurídico ya que interviene un “avatar externo a la voluntad, como es encontrar dentro del plazo fijado un comprador que pague mejor precio por la finca, por lo que debe entenderse como válida e inscribible en el Registro de la Propiedad.”
Incumplimiento de la prohibición de pacto comisorio: el acreedor garantizado no puede apropiarse del bien dado en garantía
El Código Civil no admite el pacto comisorio por impago de la deuda. En este sentido el artículo 1859 CC dispone “El acreedor no puede apropiarse de las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas” y el 1884 CC establece “El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo”. La jurisprudencia y la DGSJyFP han aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso cuando las operaciones se instrumentan mediante negocios jurídicos indirectos.
En el caso analizado, el Registro de la Propiedad entiende que existe un pacto comisorio por cuanto el optante ha abonado la práctica totalidad del precio (600.000 euros sobre un precio total de 605.000 euros) en concepto de adelanto del precio de una futura posible opción de compra. Por tanto, si el concedente no paga el importe de 695.500 euros, el optante puede ejercitar la opción de compra y por sólo 5.000 euros adquiere la finca (tasada en más de 1.000.000 euros).
La DGSJyFP confirma que, como indica el Registro de la Propiedad, con carácter general está prohibido el pacto comisorio. Sin embargo, sostiene que “podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio ente las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas respecto al pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar la admisibilidad o inadmisibilidad del pacto en cuestión”.
En el caso analizado, considera que “no se deduce de forma patente de lo pactado que estemos claramente ante un contrato de financiación inmobiliaria (…) ni que la opción de compra se constituya en función de garantía de aquella”. Por todo ello, DGSJyFP revoca el defecto invocado por la registradora en su calificación.
