El Tribunal Supremo en sentencia de 19 de junio de 2024 analiza si la actividad de “bar con terraza” puede ser considerada como una actividad de venta al público, dando lugar a la indemnización por clientela a favor del arrendatario prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”).
HECHOS
- Se suscribe un contrato de arrendamiento de local destinado a “bar con terraza” con una duración inicial de diez años, con posibilidad de prórroga de un año adicional.
- Finalizados ambos periodos, se suscribió una adenda al contrato de arrendamiento en el que se acordó la prórroga del contrato por un plazo adicional de dos años.
- Cuatro meses antes de finalizar la prórroga, el arrendatario manifestó al arrendador su voluntad de prorrogar el contrato. La solicitud fue rechazada por el arrendador.
- En la fecha prevista de terminación de la prórroga se produjo la entrega del local y devolución de la fianza.
Objeto del litigio
Tras la finalización del contrato de arrendamiento, la arrendataria solicitó de la arrendadora una indemnización por importe de 96.000 euros por aplicación del artículo 34 LAU, correspondiente a un mes de renta (12.000 euros) por cada año de duración del contrato. La propietaria rechazó la petición argumentando que el pago de la indemnización era improcedente por no concurrir los requisitos previstos para ello, en concreto, el requisito de “actividad comercial de venta a público”. Además, la propietaria señaló que de la adenda se desprendía una renuncia implícita al derecho a percibir la indemnización.
El artículo 34 LAU establece que el arrendador deberá indemnizar al arrendatario de un local para uso distinto de vivienda cuando concurren las siguientes circunstancias
- Que se ha suscrito un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.
- Que en el local arrendado, durante los últimos cinco años, se haya ejercido una “actividad comercial de venta al público”
- Que haya transcurrido el plazo de vigencia del contrato.
- Que el arrendatario haya manifestado su voluntad de renovar el contrato a valor de mercado con cuatro meses de antelación a la fecha de terminación del contrato.
La actividad de bar tiene la consideración de actividad comercial
El Tribunal Supremo concluye que, aunque el concepto de “actividad comercial de venta al público” puede generar dudas interpretativas, el negocio de “bar con terraza” encaja dentro del concepto. Basa su decisión en dos argumentos:
- La actividad de hostelería es susceptible de generar clientes y, por ello, dota al local arrendado de un valor económico adicional.
- Realizando una interpretación literal del artículo 34, la actividad de bar “es comercio, según la primera acepción del diccionario de la RAE, la compraventa o intercambio de bienes o servicios; y bar, el local en el que se despachan bebidas que suelen tomarse de pie, ante el mostrador. Despachar, en una de sus acepciones significa vender un género o mercancía”. En definitiva, la actividad del bar es la de “un establecimiento abierto al público en el que se produce la venta de bebidas”.
La indemnización del artículo 34 LAU es renunciable
Frente al argumento de la arrendadora de que el contrato de arrendamiento “encierra una renuncia a la indemnización del art. 34 de la LAU, en tanto en cuanto se amplió el contrato de arriendo por dos años más y se indicó que al finalizar tal periodo de tiempo se debería entregar el local libre y expedito a la arrendadora”, el Tribunal Supremo sostiene que no se incluye “ninguna renuncia expresa a la indemnización por clientela del art. 34 LAU”, y no puede desprenderse dicha renuncia del contrato ni de la adenda.
El Tribunal Supremo manifiesta que la indemnización por clientela “entra en el marco de la esfera dispositiva de las partes” y que la renuncia a esta indemnización es “un pacto habitual en esta clase de contratos”. Por tanto, si las partes hubieran querido excluir la aplicación de la indemnización por clientela deberían haber incluido la renuncia a la misma de forma expresa.
Fallo del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo concluye que se ha acreditado el cumplimiento de los requisitos para el devengo de la indemnización por clientela. El arrendatario tiene derecho a percibir la indemnización por clientela en la cuantía solicitada, al no haberse probado por la arrendataria que se trata de una cuantía desproporcionada.
