Las contradicciones de las Audiencias Provinciales sobre la interpretación del artículo 17.12 LPH han llevado al Tribunal Supremo a pronunciarse: las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos cuando el acuerdo se alcance por una mayoría igual o superior a tres quintos.
Interpretación del artículo 17.12 LPH
La Ley de Propiedad Horizontal (“LPH”) establece que los acuerdos de modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la comunidad de propietarios deben ser adoptados por unanimidad.
Sentencia del Tribunal Supremo 4790/2024 de 3 de octubre de 2024 y Sentencia del Tribunal Supremo 4791/2024 de 3 de octubre de 2024
Las sentencias del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2024 interpretan que dentro de las facultades de limitación y condicionamiento reguladas en el artículo 17.12 LPH se incluye también la prohibición. Por ello, el acuerdo de prohibición del ejercicio de la actividad de alquiler turístico puede adoptarse por mayoría de tres quintos.
Ambas sentencias tienen planteamientos muy similares y llegan a la misma conclusión, en las que el Tribunal Supremo realiza un análisis completo y evalúa si esta interpretación resulta compatible con la normativa o si constituye un acto contrario a la ley.
El Supremo interpreta el artículo 17.12 en relación con el artículo 3.1 del Código Civil, aplicando criterios interpretativos clásicos: literal, sistemático, histórico, sociológico y teleológico. Considera que el preámbulo del Real Decreto-Ley 7/2019 enfatiza la necesidad de promover el arrendamiento residencial frente al turístico, con el objetivo de ampliar la oferta de viviendas accesibles y reducir la presión sobre los precios de alquiler. Esto refuerza la intención del legislador de restringir los alquileres turísticos.
En su análisis sobre la literalidad del texto, el Tribunal señala que la expresión “limitar o condicionar” incluye grados distintos de restricción, y que la limitación puede abarcar incluso la prohibición total de esta actividad. Respaldándose en el Diccionario de la Real Academia Española, concluye que las comunidades de propietarios pueden, con el acuerdo de tres quintos de los votos, prohibir los alquileres turísticos.
Por último, el Tribunal Supremo recalca que este precepto introduce una excepción al requisito de unanimidad, aplicándose la doble mayoría de tres quintos. De no ser así, la posibilidad de prohibir los alquileres turísticos quedaría prácticamente anulada, pues bastaría con la oposición del propietario interesado para bloquear cualquier acuerdo.
