La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (la “Ley de Vivienda”) se ha publicado en el BOE de 25 de mayo.
La norma pretende establecer una regulación homogénea en el territorio nacional de los aspectos esenciales de las políticas de vivienda, con el objetivo de: (i) facilitar el acceso a una vivienda digna y (ii) regular los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como reforzar la protección y el acceso a una vivienda asequible. Con estos objetivos, introduce nuevas restricciones para los arrendadores, que afectan a aspectos fundamentales como la renta y su actualización o la duración del contrato. En este Insight analizamos las principales implicaciones de la Ley en materia de arrendamientos.
| Nuevos conceptos de la Ley de Vivienda Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT): Las Administraciones podrán declarar ZMRT aquellas zonas en las que: (i) la carga media del coste de la hipoteca o alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos (suministros energéticos, agua corriente, telecomunicaciones y comunidad de propietarios), supere el 30% de los ingresos medios del hogar; o (ii) el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado un incremento de al menos 3% superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma en los 5 años anteriores a la declaración de área de mercado de vivienda tensionado. Gran Tenedor: Persona física o jurídica que sea propietaria de: (i) más de 10 inmuebles urbanos; o (ii) una superficie construida de más de 1.500m2, todo ello de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Las comunidades autónomas podrán extender el concepto de “Gran Tenedor” a los propietarios de al menos cinco inmuebles de uso residencial en las ZMRT. |
Tope al precio de los arrendamientos
La Ley de Vivienda establece unas normas de limitación de las rentas para los arrendamientos de viviendas en ZMRT que se formalicen tras su entrada en vigor, distintas en función de si el arrendador es un gran tenedor o no lo es:
- Si el arrendador es un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no podrá superar el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique por parte del Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta regulación se aplicará una vez esté aprobado el sistema de índices.
- Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá superar la prevista en el contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual. Por excepción, se prevén algunos supuestos en los que la renta podrá incrementarse hasta un máximo del 10%; por ejemplo, si en los dos años anteriores se hubiesen realizado actuaciones de rehabilitación o mejora que supongan un ahorro de energía primaria no renovable, cuando en los dos años anteriores se hubieren realizado actuaciones de mejora de accesibilidad o cuando el plazo de duración pactado sea de diez años o más. Además, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuviesen previstos en el contrato anterior.
Limitación extraordinaria de la actualización de la renta durante 2023 y 2024
La Ley limita también la actualización de la renta hasta el 31 de diciembre de 2024, esté o no esté la vivienda en una ZMRT.
Contratos en vigor cuya renta se actualiza con anterioridad al 31 de diciembre de 2023
- Si el arrendador es un Gran Tenedor, el incremento será el pactado entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). En ausencia de pacto, el incremento quedará sujeto a la variación del IGC.
- Si el arrendador no es un Gran Tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. Si no hay pacto, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del IGC.
Hay que recordar que cuando la tasa de variación del IGC supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (el 2%), se tomará como referencia el 2%.
Contratos en vigor cuya renta se actualiza durante 2024
- Si el arrendador es un Gran Tenedor, el incremento será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del 3%. En ausencia de pacto, el incremento no podrá ser de más del 3% de la renta anterior.
- Si el arrendador no es un Gran Tenedor, el incremento será el acordado entre las partes. En defecto de pacto, no podrá ser más del 3% de la renta anterior.
A partir del 1 de enero de 2025
La Ley prevé que el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes de 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Régimen de prórroga de los contratos
La Ley de Vivienda modifica el régimen de prórrogas de los contratos de arrendamiento de vivienda previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), al establecer que una vez finalizado el período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria obligatoria para el arrendador. El régimen de prórroga extraordinaria es distinto atendiendo a si el arrendador es Gran Tenedor o no lo es y si la vivienda se ubica en una ZMRT o no:
Aspectos tributarios
IRPF Se regula un régimen de reducciones en los rendimientos obtenidos del arrendamiento de viviendas en el IRPF, aplicable sólo a las personas físicas que no lleven a cabo una actividad económica de arrendamiento. Las reducciones no serán acumulables y se aplicarán por este orden:
- Una reducción del 90% cuando se hubiera formalizado por el arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en ZMRT, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento.
- Una reducción del 70% cuando el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda que se encuentre en un ZMRT y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años, o cuando se trate de viviendas arrendadas a la Administración o a entidades sin fines lucrativos y se destine al alquiler social.
- Una reducción del 60% para los casos en que se hubieran efectuado obras de rehabilitación según los términos previstos en el Reglamento del IRPF dentro de los 2 años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.
- Una reducción del 50% para el resto de los casos en los que el uso del inmueble se destina al uso de vivienda habitual.
IBI. La Ley de Vivienda permite a los Ayuntamientos imponer diferentes recargos a los propietarios de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, aplicando los siguientes criterios:
- Un recargo del 50% si se trata de un inmueble de uso residencial desocupado por un plazo superior a 2 años de forma continuada y sin causa justificada, siempre que pertenezcan a titulares de 4 o más inmuebles de uso residencial
- Un recargo del 100% cuando la desocupación sea superior a 3 años, con posibilidad de aumentar el recargo en un 50% (150%) cuando el inmueble pertenezca a titulares de 2 o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
Novedades en materia de desahucio
La Ley de Vivienda introduce diversas novedades en la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto al procedimiento de desahucio, atendiendo de nuevo a la calificación de Gran Tenedor para determinadas obligaciones jurídicas. Entre otras, se introducen las siguientes novedades:
- Recae sobre el demandante la carga de probar si el inmueble es o no la vivienda habitual del ocupante.
- El demandante debe indicar si es o no Gran Tenedor, y en caso de indicarse que no se tiene la condición de Gran Tenedor, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de propiedades.
- Si el demandante tiene la condición de Gran Tenedor:
- Deberá de indicar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. Para acreditar tal circunstancia se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a 3 meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda y asistencia social.
- Si el inmueble objeto de demanda es la vivienda habitual de la persona ocupante y se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, el demandante deberá de acreditar que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes.
Otras novedades
Información mínima en las transmisiones y arrendamientos de vivienda. El interesado (comprador o arrendatario) puede requerir amplia información (art. 31 de la Ley de Vivienda).
Si la vivienda se ubica en una ZMRT, el arrendador y el intermediario en la operación deben informar de esta circunstancia e indicar, tanto antes de la formalización del contrato como en el propio contrato:
- la renta del anterior contrato de arrendamiento si se hubiera formalizado en los últimos cinco años; y
- el valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.
Registro público de contratos de arrendamiento de vivienda. Se prevé la creación de un registro público de contratos de arrendamiento de vivienda, que estará vinculado a los registros autonómicos de fianzas y al Registro de la Propiedad.
Gastos de gestión inmobiliaria. Los gastos de gestión inmobiliaria por el arrendamiento corresponden al arrendador. El artículo 20 de la LAU ya establecía que los gastos de gestión inmobiliaria corrían a cargo del arrendador cuando éste fuera persona jurídica. Con esta modificación, se extiende la obligación de soportar los gastos a los arrendadores personas físicas.
