El Tribunal Supremo, en su sentencia de 8 de mayo de 2024, se pronuncia sobre el alcance de la protección del tercero de buena fe cuando adquiere un derecho de un titular no inscrito en el Registro de la Propiedad.
HECHOS
- En unidad de acto se firmaron dos escrituras: (i) escritura de adquisición de una finca por uno de los copropietarios por extinción de condominio; y (ii) escritura de concesión de préstamo con garantía hipotecaria sobre la finca adquirida.
- Las escrituras las otorgó el copropietario adquirente haciendo uso de un poder otorgado por las demás copropietarias, que eran sus hermanas.
- Las copropietarias no adquirentes de la finca, impugnaron la escritura de extinción del condominio por considerar que su hermano las había representado sin poder suficiente.
- La Audiencia Provincial declaró la nulidad de la extinción del condominio por entender que el poder utilizado por el adquirente era insuficiente. Sin embargo, no se anuló la escritura del préstamo hipotecario por entender que la entidad financiera estaba protegida por el principio de fe pública registral previsto en el artículo 34 LH.
- El Tribunal Supremo revoca la decisión de la Audiencia Provincial y declara la nulidad del préstamo hipotecario. Argumenta que para poder acogerse a la protección del artículo 34 LH, el derecho (garantía hipotecaria) debe adquirirse de un titular inscrito.
- En este caso la garantía la otorgó el nuevo titular, cuyo título no estaba inscrito ni presentado en el Registro de la Propiedad.
Tercero de buena fe
El artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH) establece “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”.
Conforme a la literalidad del precepto, uno de los requisitos para que aplique el principio de fe pública es que quien transmite el derecho aparezca en el Registro de la Propiedad, retrotrayéndose los efectos a la fecha de presentación del título.
Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 2024
El Tribunal Supremo analiza en esta sentencia si la nulidad del título de propiedad afecta a la escritura de hipoteca, o si por el contrario, el acreedor hipotecario queda protegido por el principio de buena fe pública contenido en el artículo 34 LH.
La sentencia de la Audiencia Provincial consideraba que la entidad financiera sí estaba protegida por el artículo 34 LH, al haberse otorgado simultáneamente a la hipoteca (con carácter inmediatamente anterior) el título de propiedad, siendo las transmitentes las titulares inscritas en el Registro de la Propiedad, aunque el hipotecante no.
El Tribunal Supremo sostiene que la sentencia de la Audiencia Provincial, que protege al tercero de buena fe, “en abstracto es conforme con la interpretación doctrinal mayoritaria del requisito de la previa inscripción del transmitente”. Sin embargo, el Tribunal Supremo critica que en este caso, la Audiencia Provincial prescinde de que “en el momento de otorgarse la escritura de hipoteca (…) todavía no estaba presentado en el Registro de la Propiedad el título del partícipe en la comunidad por el que se le adjudica la propiedad de la finca”. Señala también que “no negamos la buena fe del Banco, pues pudo creer razonablemente que el prestatario era propietario de la finca en virtud de la recién otorgada escritura de extinción del condominio, pero sí debemos constatar que carecía del previo requisito de la inscripción del art. 34 LH”.
Conclusiones
La sentencia del Tribunal Supremo analizada trata la problemática de la protección registral en las garantías hipotecarias que, con frecuencia, se producen de forma simultánea a la adquisición del inmueble, sin que el título de propiedad se haya presentado a inscripción en el Registro de la Propiedad. Las principales conclusiones son las siguientes:
- Para estar protegido por el artículo 34 LH, el tercero debe adquirir el derecho del titular registral.
- La protección se inicia cuando el asiento de presentación del transmitente se ha extendido por parte del Registro de la Propiedad.
- El Banco habría quedado protegido si la hipoteca se hubiera constituido tras la presentación en el Registro de la Propiedad de la escritura de extinción del condominio. Aunque la escritura hipoteca se otorgó tras el otorgamiento de la extinción del condominio, ésta no se había presentado en el Registro de la Propiedad cuando se otorgó la garantía.
- La buena fe del tercero no es suficiente para activar la protección del artículo 34 LH si el título del concedente del derecho no está inscrito o presentado a inscripción.
